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2020/3/23 0:50:34
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每月,地产掮客会把《买楼者攻略》放在超市出口等中央供各人查阅。 CFP图

  ■孔晓清

  天下最大的房产中介公司链家涉嫌违规,这是克日许多人茶余酒后热议的一个论题。在此之前,除了房地工业界自拍AV视频 链家形式有质疑,所有还算安定,直到2月23日,上海耗费者爱护协会的美色诱惑 公布会暴光了两起赞扬事例,诱发轩然大波。

  相较之下,美国房产中介已通过量年开展,造成了一整套成熟、正轨的职业系统。在美国当房产中介,不是一件简单的事。

  美国房产中介

  房发生意人在美国事一个较为面子的地位。无数值标明,90%的房发生意人都有大学学历,并且45%的人还领有学士学历,20%的更有私家佐理。在美国房产商场较为景气的年份,房发生意人的支出也较为可观。跟着事情年限、经历的积攒,美国的房发生意人的支出也水长船高,从业多年的生意人的年薪比大夫、大学老师等的还高。

  中介更像状师和署理人

  房地产是美国经济很重头的一个工业。听说美国GDP约莫有20%是由房地产及其关联工业发明的,起因是美国人喜爱搬家,喜爱一直地换屋子,如许屋宇需要就适当大,促使房地产买卖流行。

  在美国,通常来说,若是你想卖掉本人的屋子,会拜托一家中介。

  签署拜托协定后,这家中介的某位职员就成了你的无权署理——房发生意人,他(她)会为这套屋子印刷出十分精巧的铜版纸引见,内里囊括了屋宇各类资讯:地点、劣势、面积、房型图、价钱、地税、办理费等等,一起还附了本人的联络方式和相片。

  一样,买方也需求找一名房发生意人,通常为帮你收集各类房源,帮你预定看房。不论是新居仍是二手房,买方与卖方根本都不间接碰头,由单方的生意人露面,相互相互博弈。能够说,美国的房地产买卖85%是经过生意人公司效劳完结。据激进预计,美国约莫有100万人处置房地产这一工作。

好看韩国伦理片女演员  国家的生意双方与中介,更像商家与客户的AV视频 ,而美国的客户和生意人则是信任AV视频 ,有点像状师和本人的署理人。为本人的被署理人博得交易买卖的成功,是每一个生意人的结尾目标,由于只要取得一场场买卖上的胜利才干够为你带来好的工作生活和口碑。

好看韩国伦理片女演员  我的一名伴侣想在纽约买房,榜首次看房未果,房发生意人并未显露涓滴不满。半途返国时期,他也没有收到越洋德律风狂轰滥炸,而是觉得需求的时分生意人一向在为他效劳,这让他的美国置业进程显得愉悦许多。

  得益于住房资本同享体系

  上世纪50年月,美国的房地产掮客公司的范围普通都比拟小,生意人数普通只要四五人,大可能是伉俪店。为了做陈范围,有些公司扩大营业,设立多家分店,伙计遍及添加到了7-8人,相互之间开端有协作,同享房源。出于这类协作的需求,各个公司之间缔结了一些简略的职业标准,谁人时分就逐步呈现了所谓的住房资本同享体系。

  美国房地产商场的开展在很洪水平上得益于这个体系。

  住房资本同享体系的树立,起首进步了掮客公司的佣钱份额。从前佣钱普通在2%摆布,起因是其时掮客公司供给的效劳比拟少,房源也比拟少。同享体系呈现以后,房源逐步地添加,佣钱份额也在一直地添加,现在曾经到达了6%。

好看韩国伦理片女演员  但是在美国,若是贸易上造成把持态势就不妙了,当局未必会不依不饶。住房资本同享体系美满以后,全美国90%的房源会合到房地产中介手中,造成把持。为了不被当局压抑,天下中介公司告竣默契,牢固佣钱的比率,也那是职业自律——不管在天下哪一其中央,地产掮客都收取一个比拟不变的,约莫是6%或许7%的佣钱提成,如许做就构不可爱性把持了。

  不外,6%的佣钱规范会依据贩卖房产的范例停止调剂,各州之间也有点区分。凡是,独栋自力室第的佣钱率为3%-8%; 大型贸易地产所收取的佣钱费则较低,为3%-6%;未开辟的地盘,则高达6%-10%。凡是,生意人完毕营业后,房地产组织收取佣钱,生意人可获得佣钱的50%-90%,详细份额由单方独特协定肯定。

好看韩国伦理片女演员  需求指出的是,纽约的屋宇买卖,中介费由卖方出,而生意双方的中介都能一同分红,且他们持牌公司也要分走此中的一半。以成交一套100万美圆的公寓为例,能够中介小我得手金额为1万美圆摆布。

  人手一册“买楼攻略”  

好看韩国伦理片女演员  住房资本同享体系树立以后,给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的费事:由于佣钱牢固了,剩上去就看楼自身价钱适宜不适宜,效劳质量称心不称心了。在房源同享的条件下,卖楼的告白也是同享的。每月,地产掮客把手头的楼分类,出书一本大略260页黑色的手册,叫做《买楼者攻略》,放在超市出口等中央,各人能够轻易拿,租房一样云云。这是最简略的办法,价钱了如指掌,各人都晓得佣钱是6%,以是很简单核算存款几多、首付几多。

  美国的看房流程也很标准,各个州、各个地区都有住房资本同享体系,生意人只有缴了会员费,均可运用。

好看韩国伦理片女演员  当房发生意人拿到卖房条约后,必需在三天以内把具体的屋宇资讯输出到体系里,而后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方生意人带主人看房时,依据同享体系上每栋屋子的详细要求,用一个指定暗码的电子钥匙,就能够翻开钥匙盒掏出钥匙。并且在翻开钥匙盒的一霎时,卖方生意人就会收到一封电子邮件,得知是谁在甚么时刻来看过房。因为商场上大都都是二手房,即便买主还住在屋里,拿钥匙也必定要事前预定,决不行以随便开门。

  值得一提的是,美国的中介带你看房之前,做的榜首件事是带你去见房地产状师。在纽约地域,凡签订地产交易合约、包办过户手续必定要通过状师。生意双方均由状师署理一切手续。若是买家需求存款,则存款银行也派状师参加过户手续。听说,除纽约外,其余大多数州都不要状师包办。

  想傍边介要经过FBI考察

好看韩国伦理片女演员  美国的房地发生意人普通分为生意人、出售员和搭档生意人三类。生意人是指为收取效劳费而代别人处置房地产交易、让渡、典质、租赁等效劳的小我、公司、商行等。出售员是在生意人的名下辅佐生意报酬生意人效劳的小我。出售员不克不及独自执业,只能在生意人部下事情。搭档生意人是指具备生意人资历但本人不独自停业,而挑选在另外一个生意人的名下处置出售员事情的生意人。

  在美国,房地产掮客从业职员履行测验发牌轨制,这是美国最紧张的一项房地产测验轨制,一切处置房地产掮客流动的生意人或自然人都要获得房地产派司后才干处置运营流动,获得执照就叫做“执照地发生意人”。没有执照停业长短法的,结果很重大。

  以德克萨斯州为例,处置房地产这一事情之前,房发生意人要进修完结6门学科、180小时的讲堂进修。此中囊括:当代房地产学,德州房地产法、署理法、条约法、房地产金融,以及关联法律公布的条约。黉舍课程结束后,经验4小时的天下和地域的测验及格,经过美国联邦查询局的布景考察,签约生意人公司才颁布执照。以后必需通过四年以上理论事情才干够获得生意人资历。为保障业余水准和效劳质量,房地发生意职员每一年还必需参与考试承受再教导,执照每两年请求从新换发。

  生意人事情很面子

好看韩国伦理片女演员  我的共事丽丽要买房,拜托的中介是位留学后假寓美国的国家人。他30岁出头,是宾夕法尼亚大学的研讨生,结业后从前在一家全世界很出名的投行做买卖员。

  在海内,屋宇中介不大会有这么高学历。问他为什么不做买卖员要做房发生意人,他答复说由于生意人比拟从前的事情更自在,支出也不差。

  这位高材生转行的另外一个起因在于,如今愈来愈多的国家人来美国买房。比拟本国人,他们更情愿找华人中介,各人言语相通,文明附近,便于交流。如今他每月能做成2-3单买卖,算上去,确实比买卖员的支出要高。

好看韩国伦理片女演员  房发生意人在美国事一个较为面子的地位。无数值标明,90%的房发生意人都有大学学历,并且45%的人还领有学士学历,20%的更有私家佐理。在美国房产商场较为景气的年份,房发生意人的支出也较为可观。跟着事情年限、经历的积攒,美国的房发生意人的支出也水长船高,从业多年的生意人的年薪比大夫、大学老师等的还高。

  (作者为佛罗里达大学高级教育研讨所研讨员)

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